Современный дом, июль 2004 // Разумная достаточность

Инфраструктура коттеджных поселков

Разумная достаточность

Споры о целесообразности создания в загородных поселках развернутой инфраструктуры веструктуры эту проблему так или иначе стараются решить. Например, возводят резиденцию на территории пансионата или дома отдыха. Жители таких поселков хлужскому направлению) соний площадью от 170 до 900 м 2 , стоимость которых составляет $390 000-980 000. Въезд в резиденцию осуществляется через отдельный КПП. На территории работает собственная служба безопасности. Все остальные блага, в том числе и квалифицированное медицинское обслуживание, жители поселка могут получить в курортном комплексе. На его закрытой и охраняемой территории работает спортивно-оздоровительный центр, располагающий крытым бассейном, теннисными кортами, площадками для баскетбола и волейбола. Пляж на берегу Десны оборудован лодочной станцией и пунктом проката катамаранов. В зимнее время здесь открывается лыжная база. Бытовые и развлекательные заведения включают кинозал, кафе-бар, уютный ресторан, супермаркет, прачечную и парикмахерскую.

Поселок Сосны-7 (22 км от МКАД по Рублево-Успенскому направлению) также находится на территории одного из "правительственных" пансионатов. Хозяева семи особняков площадью от 640 до 730 м 2 , цены на которые достигают 2 500 euro /м 2 , пользуются обширной инфраструктурой комплекса УД Президента РФ "Сосны": лесным парком, ресторанами, спортивным комплексом с бассейном, теннисными кортами, водолечебницей, детским садом.

Наличие "личного курорта" — одно из преимуществ обитателей Резиденции Волна (40 км от МКАД по Пятницкому направлению), расположенной по соседству с дачными отелями "Истра Holiday ". Все жители поселка являются членами клуба дачных отелей и в любое время могут посещать нахтами, — говорит Валерий Лукинов, коммерческий директор компании "АльтерВест-НАРА", — когда рядом находится еще один наш объект — Ново-Троицкое, где есть культурно-оздоровительный центр, магазин, ресторан, оборудованы прогулочные зоны, детские и спортивные площадки. Воспользоваться ими можно в любое время. Мало тдов и населенных пунктов, зачастую отказываются от создания объектов собственной инфраструктуры. Например, коттеджный городок Стрелец (3 км от МКАД по Можайскому шоссе), состоящей заметно пополняет местный бюджет и оживляет провинциальную жизнь.

Большое количество поселков, расположенных на Рублевке, не имеют собственной инфраструктуры. Среди них Успенское-17 (8 км от МКАД), Березовая Роща (18 км от МКАД), поселок Рублевский (18 км от МКАД). В собственной инфраструктуре в данном случае просто нет необходимости — Рублевское направление само по себе насыщено социальными и досуговы- ми заведениями. Причем уровень их сервиса очень высок. VIP -рестораны "Царская охота", "Русская изба", "Веранда у дачи", "Кабанчик" посещают не только известные бизнесмены, политики и представители шоу-бизнеса, но и первые лица государства. Например, в "Царской охоте" в сентябре 1997 года обедали Борис Ельцин и Жак Ширак.

Для детей гостеприимно распахнуты двери элитарных школ и гимназий, таких как "Жуковка", "Виктория", "Интерколледж" и "ЭМ-СИ Колледж". И с медицинским обслуживанием в этом оазисе благополучия проблем нет. Имеется даже собственный медицинский вертолет. Корпорация "Центр семейной медицины" предлагает специальную программу для жителей Рублевки. Кроме того, подлечиться по высшему разряду можно и в местных санаториях. Например, в знаменитой "Барвихе".

Здесь круглосуточно работают и многочисленные спортивные учреждения — конно-спортивные базы, бассейны и теннисные корты. Самая известная цитадель здорового образа жизни, клуб " World Class ", находится в Жуковке.

Стандартный набор

Поселков, где реализуется принцип разумной достаточности инфраструктуры, большинство. Стандартный набор бытовых благ обычно включает магазин, кафе, автостоянку, детские и спортивные площадки.

Андрей Кройтор, директор Департамента загородной недвижимости корпорации "ИНКОМ-Недвижимость", подчеркивает, что покупатели все чаще останавливают свой выбор на поселках без инфраструктуры, но расположенных в непосредственной близости от нее, либо поселках с базовой инфраструктурой: "Прослеживается явная тенденция к падению спроса на разнообразные инфраструктурные "навороты" типа бассейна, боулинга или мини-гостиницы. Покупатели склоняются к здоровому минимализму. Кроме того, многих не устраивает перспектива оплачивать из собственного кармана расходы, связанные с эксплуатацией таких объектов. Не секрет, что инфраструктура ведет к удорожанию жилья в поселке, поскольку затраты распределяются на всех. Порой ежемесячные платежи составляют $1 000 и выше. Кроме того, как показывает практика, пользоваться этими объектами не всегда хочется и удается".

Принципа разумной достаточности придерживаются и застройщики поселка Новоархангельское (7 км от МКАД по Новорижскому направлению). По мнению Михаила Пучкова, генерального директора компании " Kopecстрой", супермаркет, салон красоты, аптека, кафе или ресторан — это необходимый комплект сервисных услуг любого поселка. "Масштабные проекты, например современные спортивно-оздоровительные центры, должны приносить прибыль, — говорит он. — А для этого нужно, чтобы количество потенциальных владельцев клубных карт исчислялось тысячами человек. Столько посетителей реально "набрать" лишь в достаточно крупном поселке. Да и то, следует учитывать, что ходить в спортклуб будут далеко не все жители. В лучшем случае половина.

Иногда застройщики возводят спортивно-развлекательные комплексы в небольших резиденциях с расчетом на "внешнюю среду". Однако такой подход создает ряд неудобств для местных жителей. За городом люди ищут, прежде всего, уединения. Не всем по душе, когда тихий поселок превращается в суетливый городок. Так что, планируя строительство масштабной инфраструктуры, следует трезво оценивать, нужна ли она жителям и готовы ли они ее содержать".

В некоторых поселках развитая инфраструктура не только не рентабельна, но и зачастую абсолютно не нужна. Например, в Пурихе (45 км по Дмитровскому шоссе), расположенной недалеко от парка "Волен" и курорта "Сорочаны". Скорее всего, в 14 уютных шале площадью от 164 до 246 м 2 обоснуются заядлые спортсмены, для которых вопрос, чем заняться на досуге, остро не стоит. Инфраструктура поселка включает два горнолыжных спуска, гостевую автостоянку, мойку машин, административное здание, спортивную и детскую площадки. Прочие же блага находятся неподалеку.

Жители поселка Митрополье без проблем могут пользоваться инфраструктурой горнолыжных курортов "Сорочаны" и "Волен". "Недалеко от поселка находится Академия приключений и пейнтбольный клуб " TOP GAN ", которые предлагают самую обширную программу, — говорит директор по продажам Марина Тищенко. — В 15 км строится "Экстрим-парк" с соответствующей инфраструктурой. Дети нашего поселка могут посещать школу-пансион в живописном имении Богословское. Учитывая все это, мы не стали создавать в Митрополье развитую инфраструктуру и основные усилия направили на благоустройство зеленых зон поселка. Построили гостевую автостоянку, часовню, административное здание, магазин и кафе. Территорию парка площадью 20 га украшает водоем с водопадом. Кроме того, здесь установлены беседки, выполненные в различных национальных стилях, есть барбекю — летний ресторан, сад камней, детская и спортивная площадки, на 3 га высажен фруктовый сад".

Все включено

Насыщенная инфраструктура оправданна лишь в резиденциях самого высокого уровня и в крупных поселках, объединяющих больше 100 домов. В новых поселках развлекательно-бытовая составляющая, как правило, более обширная и современная.

Покупатели элитарного загородного жилья не только могут, но и согласны переплачивать за комфорт и высокий уровень сервиса. Одна из важнейших особенностей проекта "Резиденции Бенилюкс" (17 км от МКАД по Новорижскому направлению), получившего Гран-При как лучший поселок 2004 года и золото в номинации "Коттеджный поселок класса "элит", — развитая инфраструктура, включающая в себя все необходимое для полноценного досуга. Все территории загородного комплекса имеют оригинальные названия, 250 частных домов планируется построить в приватных резиденциях "Бельгия", "Голландия" и "Люксембург". "Амстердам" — общественная территория, где расположатся спортивные, развлекательные и административные объекты, в том числе теннисные корты, бассейны и ледовая арена, магазин, автостоянки, боулинг, развлекательный комплекс с танцполом и уютными романтичными ресторанами, лодочная станция, детские площадки и даже собственный театр. "Дикий запад" — это лесные угодья площадью 30 га, которые будут благоустроены и оснащены площадками для игры в пейнтбол, "островками" отдыха, дорожками для велосипедных и конных прогулок.

"Мы стремимся обеспечить нашим жителям высочайший уровень комфорта, — говорит Сергей Яковлев, специалист по связям с общественностью компании "Резиденции Бенилюкс", — мы создаем не просто один из поселков, а целый загородный комплекс, ориентируясь при этом на европейский образ жизни. Сейчас, когда успешно воплощается концептуальный план строительства резиденций, ведется работа по выбору поставщиков услуг (ресторанов, фитнес-центра и пр.). Принцип отбора прост — эти компании должны быть способны удовлетворить высокие запросы наших жителей".

Застройщики вопрос содержания инфраструктуры решают следующим образом: в приватную (жилую) зону комплекса посторонние лица не допускаются, а на общественную территорию, где находятся культурно-развлекательные объекты, проход свободный. Люди из соседних поселков пользуются созданной в поселке инфраструктурой, и, соответственно, покупателям жилья она обходится дешевле. Подобная схема применяется и в экогородке Величъ (38 км от МКАД по Новорижскому направлению), состоящем из 59 домов площадью от 290 м 2 и стоимостью от $350 000 до $1050 000.

Комплекс отдыха "ЭКО" площадью 6 500 м 2 предлагает к услугам своих жителей крытый теннисный корт с современным покрытием, зал для аэробики и фитнеса, а также два бассейна — 25-метровый с гидромассажным оборудованием и детский, с индивидуальным температурным режимом. В банном комплексе находятся сауна, турецкая и русская бани, солярий, ти- пидариум. Скоро откроются массажный и косметоло-гический кабинеты, парикмахерская. На втором этаже комплекса расположены бар, ресторан, боулинг и бильярдная. В "ЭКО" также предусмотрены игровая комната, гостиница на 10 уютных номеров и круглосуточно работающий пункт медицинской помощи.

"Строительство комплекса такого уровня и масштаба, как наш, — затея рискованная, — рассказывает Геннадий Левин, руководитель отдела продаж экого- родка. — Объект очень дорогой и большой по площади. Заполнить его достаточно сложно. Но Новая Рига — направление молодое, пока не имеющее самостоятельных объектов инфраструктуры, поэтому в поселке обязательно должны быть предусмотрены условия для проведения интересного, полезного и разнообразного досуга. Тем более, люди, готовые платить за элитарное загородное жилье большие деньги, хотят получать обслуживание самого высокого качества. Хотя покупатели по-прежнему в первую очередь интересуются качеством жилья, сформировалась вполне определенная категория домовладельцев, которые начинают осмотр недвижимости с прогулки по поселку и изучения инфраструктуры.

Окупаемость объектов инфраструктуры зависит от того, как они вовлекаются в бизнес. Если это самостоятельные бизнес-проекты, то лучше всего вводить абонементную систему посещений и вовлекать в процесс жителей соседних поселков. В противном случае проект станет убыточным".

Воспользоваться благами цивилизации в комплексе дачных поселков под общим названием "Истра Кантри Клаб" (38 км по Новорижскому шоссе) смогут и жители окрестных населенных пунктов. Элементы инфраструктуры будут существовать как отдельный бизнес и не станут дополнительной нагрузкой к коммунальным платежам жителей "Истра Кантри Клаб". Здесь планируется создать большой комплекс предприятий торговли, сервиса и развлечений. Для всех обитателей поселка предусмотрена система скидок, действующих в супермаркете, при посещении фитнес-центра с теннисным клубом, салона красоты, ресторана, бильярдного и детского клубов. Большая часть общественной территории комплекса отведена под рекреационную зону: лесной парк, искусственный пруд, зимой превращающийся в каток, площадки для барбекю и спортивные площадки.

В крупных поселках бизнес-класса, предназначенных для постоянного проживания, магазины, школы, поликлиники, развлекательные и спортивные центры — вынужденная необходимость. Дома в таких комплексах покупают в основном семейные пары с детьми, поэтому инфраструктура должна отвечать потребностям и родителей, и детей.

Примером удачного решения инфраструктуры в "семейном поселке" можно назвать комплекс "Княжье Озеро" (24 км от МКАД по Новорижскому направлению), объединяющий 230 домов площадью от 160 до 570 м , стоимость которых варьируется от $300 000 до $760 000. На территории комплекса находятся супермаркет, аптека, медицинский центр, прачечная, банк, салон красоты, закрытый мужской клуб, ветеринарная служба, гостиница, оранжерея. Построена общеобразовательная школа. При поселковом православном храме планируется открыть воскресную школу. О душе задумываются и в других подмосковных коттеджных резиденциях. В прошлом году торжественно заложили первый камень в фундамент новой церкви на территории большого, рассчитанного на 200 домовладений поселка Горки-8 (15 км от МКАД по Рублево-Успенскому шоссе). Она будет точной копией храма Усекновения Главы Иоанна Предтечи в Трои- це-Сергиевой Лавре, сгоревшего в XVIII веке. Православные храмы есть в поселке Новоспасское (18 км от МКАД по Калужскому шоссе), включающем 190 домов площадью от 164 до 550 м 2 (их стоимость варьируется от 180 000 до 950 000 euro за дом), в Эдеме (7 км от МКАД по Ленинградскому направлению), на территории которого расположено ПО коттеджей и 380 таун- хаусов (800-1 000 $/м 2 ).

Часто инвесторы крупных поселков придумывают некую инфраструктурную "фишку", на которой потом и выстраивается вся концепция комплекса. Например, застройщики поселков, расположенных у "большой воды", строят яхт-клубы, дайвинг-центры и прочие объекты для отдыха на воде. В поселке Аврора ( 18 км от МКАД по Дмитровскому направлению), где находится 118 земельных участков (от $8 000 до $12 000 за сотку), предполагается построить два яхт-клуба. Марина яхт-клуба поселка Зеленый Мыс (28 км от МКАД по Дмитровскому направлению), рассчитанная на 50-100 судов, оборудована в соответствии с международными стандартами. Здесь есть технический причал для подъема и обслуживания судов, ремонтная зона, теплые эллинги для зимнего хранения яхт любого класса. Сам поселок, насчитывающий 230 домов, располагает береговой линией протяженностью 1 200 м.

Сам себе хозяин

Инфраструктуру можно выстраивать, ориентируясь на собственные желания и нужды. В настоящее время проектов, предлагающих такой вариант, мало. Один из них — усадьба Аксаново на берегу Можайского водохранилища. "Усадьба Аксаново занимает 25 га, — говорит Мария Чернавина, директор по развитию группы компаний CMC (Строймонтажсервис). — По желанию собственника на территории участка могут быть возведены любые объекты инфраструктуры: гольф-поле, теннисный корт, футбольное поле, вертолетная площадка, конноспортивная база, ферма, сады, театр, оранжереи. Выход к "большой воде" и близость к лесу предоставляют дополнительную возможность для занятия водными видами спорта, охотой, рыбалкой. Собственная ферма и сады обеспечивают экологически чистую еду: мясо, молочные продукты, овощи и фрукты".

Инфраструктурные излишества постепенно уходят в прошлое. С развитием прилегающих подмосковных городов проблема объектов инфраструктуры не будет стоять столь остро. И в поселках останется либо только самое необходимое, либо необычное.