Салон загородной недвижимости, июнь 2004 // С голубой каемочкой?!

Элитная загородная недвижимость в статьях прессы:

С голубой каемочкой?!
Ставить под сомнение рыночные законы бессмысленно, да и что же еще определяет предложение, если не спрос? Но ситуация, которая сегодня обозначилась на рынке загородной недвижимости, намекает на то, что почва для сомнений имеется, ибо спрос с предложением опять разминулись. Судите сами: человек желает купить земельный участок в коттеджном поселке, а коттедж покупать не желает, но немного компаний-застройщиков готовы пойти ему навстречу. Вот неинтересно им продавать землю отдельно, а дома отдельно. Почему так, если спрос очевиден? да потому, говорят некоторые эксперты, что лагерь, который формирует такой спрос, не ведает что творит. А другие специалисты, как раз наоборот, приветствуют именно такой спрос. Выслушаем мнение сторон и сделаем выводы.

Максим СУХАРЬКОВ, менеджер отдела загородной недвижимости компании Soho Realty

Часто предпочтения клиентов довольно очевидны. Выбор дома в поселке с единой архитектурной застройкой удобен тем, что это быстрый выбор, не требующий реше ния дополнительных проблем с разработкой проекта дома и его постройкой.

Люди хотят жить на престижных направлениях, тратить на дорогу от дома до ра боты минимум времени, иметь возмож ность гулять с детьми в лесу, пользовать ся благами инфраструктуры поселка и окрестностей. Кроме того, многим важно быть защищенным от посягательств недоброжелателей и видеть в соседях таких же успешных людей, как и они сами. Раз мер желаемого дома и площадь участка, как правило, колеблются от 400 до 650 кв. м на участке в 20—ЗО соток.

Существует целевая группа потребите лей, ориентация на которую позволяет со здать продукт, удовлетворяюiций вышеперечисленным запросам. Поэтому появля ются поселки новой формации — с единой концепцией застройки. Как правило, это несколько проектов домов в едином архи тектурном стиле, невысокие фасадные и полупрозрачные заборы, отделяющие один участок от другого. Поселок с много уровневой системой охраны и собствен ной службой эксплуатации. Чем продуманней мельчайшие детали подобных по селков и чем интереснее их концепция в целом, тем больше шансов у каждого кон кретного дома обрести новых хозяев.

Примером таких успешно реализуемых поселков могут служить «Стародачное» и «Лукоморье» на Калужском шоссе, Горки-21 и Чигасово-2 на Рублево-Успенском, «Павлово» и «Бенилюкс» на Новой Риге.

Но модные тенденции загородного строительства не всегда соответствуют реальным жизненным потребностям человека, ценящего комфортную жизнь. Пожелания клиентов не всегда четки и стандартны. Одна из наших клиенток в течение года пе ресмотрела массу поселков, но ее видение единственного и неповторимого дома меч ты так и не совпало ни с одним из уже по- строенных. А какие объекты показывать человеку, который хочет приобрести не большой деревянный домик на 50 сотках земли недалеко от Москвы? Или что пред ложить многодетной семье, уставшей от поисков дома с семью спальнями?...

Выход есть — это покупка земли без обязательного подряда на строительство, что позволяет вам задать будущему дому собственные требования по стилистике, инженерии, строительным материалам и эргономике пространства.

Однако и в случае с покупкой земли, оказывается, не все так просто, как хоте лось бы. Зачастую возникают проблемы с поселковыми коммуникациями, соседя ми, огораживающими периметр участка крепостной стеной, определенные трудности с подъездными дорогами и внутри- поселковым освещением.

Или, предположим, вы покупаете привлекательный во всех отношениях участок земли, начинаете активно строить и посте пенно переезжаете всей семьей. Ваш со сед тоже оценил ликвидность участка и вложил деньги в землю, но с целью после дующей перепродажи. В этом случае есть опасность, что через четыре года из окна своей спальни вы будете наблюдать, как уже новый сосед копает экскаватором пло щадку под фундамент своего дома.

Оптимальный вариант был предложен в поселке "слобода" Всего 8 км по Новорижскому шоссе, отличная подъездная дорога, многоуровневая охрана. Решившись на покупку, вы получаете земельный участок в собственность со всеми центральными коммуникациями, внутрипоселковыми дорогами и освещением, несколькими вариантами забора между участками на выбор. долгострой по соседству исключен. Если по каким- либо причинам через два года некоторые участки останутся неприобретенными, инвестор проекта застроит их самостоятельно. Так произошло при строительстве первой, уже готовой очереди поселка.

Земля без обязательного подряда на строительство хороша широкими возможностями для реализации любых потребностей, связанных с загородной резиденцией. Это более индивидуальное решение, позволяющее учитывать все нюансы, дом в поселке с единой архитектурной стилистикой — это, несомненно, некоторые архитектурные ограничения. Но покупатель заранее может представить себе внешний вид будущего поселка, может посмотреть на дома своих соседей и вы брать наиболее интересный участок, учитывая план всего поселка. Неприятные сюрпризы в этом случае исключены.

Отвечая на вопрос, что лучше — дом в поселке с единой архитектурной стилистикой или земля без обязательного подряда на строительство, скажу просто: лучше — это когда есть выбор!

Светлана КОНДАЧКОВА, руководитель отдела загородной недвижимости, МИАН

Обстоятельства покупки того или иного варианта складываются из нескольких факто ров. Основная мотивация — желание сэкономить на строительстве. Однако стоит от метить, что существует определенная минимальная сумма, в которую может обойтись строительство. Она обусловлена при меняющимися технологиями, материалом, стоимостью работ и пр. Что до экономии, то непрофессионалу, не имеющему соответствующего опыта, очень легко вместо экономии получить либо ситуацию долгостроя, либо проблемы с уже построенным домом (в отдаленной перспективе). Это следует учитывать, особенно при намерении строить дом не на продажу, а для себя.

Говоря о прочих слабых сторонах самостоятельного строительства, нужно от метить, что придется лично заниматься подбором подрядчика или строительной фирмы, решать вопрос с материалами, организацией контроля за качеством ра бот, вопросами оформления разрешения на строительство и других документов, проведением коммуникаций и другими деталями. А это, по опыту, отнимает очень много времени и усилий. Есть и плюсы. Вкладывать финансы можно поэтапно, по мере продвижения строительства. Сначала покупка земли, потом первая стадия строительства и тд. Многим именно этот фактор кажется наиболее рациональным и поэтому привлекательным. Кроме того, существует и фактор времени — есть ли оно, чтобы ждать, пока будет построен дом. Когда времени нет, коонечно, удобнее приобрести готовый дом и сразу в него переехать.

Не меньшую роль играет и такой амбициозно-субъективный фактор, как желание воплотить в жизнь свой персональный проект.

Что касается количества желающих купить дом или земельный участок, нет яв ного перевеса в какую-либо из сторон. Всех покупателей можно условно разде лить на тех, кто покупает земельные участки; дома без окончательной внутренней отделки; дома, полностью готовые к проживанию. Желающих приобрести дом без окончательной внутренней отделки больше, чем желающих купить готовый дом.

Ситуация с покупкой земельных участков сегодня такова: стоимость земли вне коттеджных поселков ниже, чем в охраняемых периметрах. А предложений земельных участков в коттеджных поселках в настоя щее время меньше, чем предложений участков с готовыми домами или подрядом. Здесь важно учитывать, что земля в котеджном поселке имеет некий статус, который обозначает решенный вопрос с коммуникациями, охраной и прочими деталями. Человек, который хочет жить в таком кондоминиуме, за землю платит больше.

В заключение хочется заметить, что если нет особых причин, то следует исходить из конечной стоимости объекта. Возможно, иногда дешевле будет купить готовый дом в коттеджном поселке, чем покупать землю и строиться самостоятельно.

Сергей ПОНОМАРЕНКО, президент стройхолдинга «Роскошные дома»

В нашу компанию часто обращаются клиенты практически из всех коттеджных поселков, находящихся на Новорижском шоссе, Рублевском шоссе и тд. с просьбой разработать индивидуальный проект. Причины следующие:
1. При строительстве поселка на 50—100 домов застройщики предлагают 8—15 проектов — это убогое однообразие. На поселок в 50 домов следует предлагать 250 проектов, чтобы клиенту было из чего выбирать. А не так, как у нас сей час происходит: «Типовые проекты для "типовых" людей».
2. Принципиально неверный подход застройщиков и архитекторов в формировании единой архитектурной концепции. Практически в большинстве случаев, даже с красивыми, но одинаковыми домами, рождается что-то типа <спального хруiцевского микрорайона>. Единая архитектурная концепция должна быть в ландшафте.
З. Клиент согласен покупать землю в коттеджном поселке в основном из-за инфраструктуры, охраны территории и формирования расселения людей определенного достатка. А предлагаемая практиче ски в 100% случаев единая архитектурная концепция не только не привлекает, а, наоборот, отталкивает клиента, имеющего даже минимальные вкусовые претензии в области архитектуры. 4. И конечно же большинство клиентов тяготится обязательным подрядом со стороны застройщика при всем выше указанном.
5. Безусловно, стиль и качество строительства являются определяющими в ликвидности проекта.

Тарас ФЕДЧЕНКО, генеральный директор компании Pine Wood Realty

Если говорить о приобретении или строительстве дома, нужно понимать, что свои плюсы и минусы есть у каждого из этих вариантов. Если у вас достаточно средств на готовый дом, то вы, конечно, сэкономите время и нервы. Всю готовую разреши тельную документацию вам предоставит продавец земли или недвижимости. Сами же покупатели будут избавлены от утоми тельной необходимости сбора различных бумаг. Все проблемы с застройщиками, с которыми нужно уметь найти общий язык, тоже будут решены. Иными слова ми, вам преподнесут дом «на блюдечке с голубой каемочкой». Покупая готовый дом, всегда нужно помнить, что кто-то уже вложил в него деньги, взял на себя пусть небольшой, но все-таки риск. Поэтому готовый коттедж всегда обходится покупателю дороже, чем при покупке земли с подрядом на строительство. Если вам дорого ваше время, то можно купить уже готовый дом или, в крайнем случае, подготовленный под чистовую отделку, а затем доработать его по своему вкусу.

Если же вы склоняетесь к тому, чтобы купить землю и построить дом «на свой вкус и цвет», то будьте готовы к тому, что строительство отнимет у вас очень много времени и сил. Хлопотнее всего браться за строительство на участке в неорганизованном поселке, где нет ни подведенного водопровода, ни канализации, ни электричества. Гораздо проще приобрести землю у застройшиков централизованных коттеджных поселков, где эти проблемы уже решены. Такие поселки уже разбиты на участки, где все технические вопросы улажены, начиная от протяжки водопровода и заканчивая обустройством дорог. Стоит отметить, что покупатели сегодня предъявляют достаточно высокие требования к инженерному оснащению поселков, к их внутренней инфраструктуре. Наблюдается повышенный спрос на поселки или участки, обеспечивающие полную автономность существования жите лей. Но потребительская ценность земли определяется не только этим. Земля должна обладать несколькими важными характеристиками, свидетельствующими о ее пригодности под строительство. Именно поэтому наиболее выгодна покупка земли под застройку в организованных коттеджных поселках.

Как только вопрос с выбором и оформлением земельного участка в собственность или аренду будет решен, можно приступать к его освоению. Подрядные организации в основном предлагают готовые проекты домов в едином стиле поселка. Но есть покупатели, которые воспринимают загородный дом как одну из немногих возможностей реализовать се бя. Таким людям коттеджные поселки с единым стилем и ограниченным количеством проектов не подходят. Тогда мож но разработать с теми же подрядчиками индивидуальный проект. При этом клиент может выбрать не только образ своего будущего жилища, но и материалы, из которых оно будет возведено.

Еще один плюс — вы можете поэтапно оплачивать строительство и таким образом сэкономить деньги. Но учтите, что закончить возведение дома вы можете гораздо раньше своих соседей, и тогда вам придется еще какое-то время прожить в окружении стройки. Тогда как при покупке готового дома, как правило, нет неудобств, связанных с наполнением поселка.

Если говорить о процентом соотношении предпочтений на рынке загородной недвижимости, то по опыту компании Рiпе Уооi1 1 могу сказать, что оно распределяется в следующей пропорции: готовые коттеджи в организованных поселках покупают 60%, отдельно стоящие дома — 25%, земельные участки без застройки — 15%.

Андрей МАЖАРОВ, генеральный директор компании «Тера»

Рассуждая на тему характеристик качественного жилья Подмосковья, можно отметить, что сегодня при выборе загородного жилья потребитель уделяет большое внимание не только архитектурному стилю, личной красоте объекта, но и так называемой гармонии с окружающими объектами. Немаловажным фактором является соответствие окружения уровню дома. Каким бы хорошим ни был участок, наличие поблизости свалок и заброшенных деревень резко снижает его привлекательность для коттеджной застройки. Самостоятельно контролировать процесс строительства дома доста точно сложно, у неспециалиста нет эффективных механизмов подобной инспекции. Кроме того, много сложностей возникает и при контроле за документацией (в том числе финансовой), строи тельными работами, качеством используемых стройматериалов, сроков строительства. да и правильно подготовить техническое задание — задача, которую должен решить специалист.

Нынешние предпочтения потребителей демонстрируются высоким спросом на дома в коттеджных поселках с единой концепцией застройки. Однако, покупав дорогостоящий загородный дом, клиент желает получить дом, <‘имеющий лицо’>. Именно поэтому необходимо дать возможность клиенту свободу самовыражения. Именно такая концепция была применена при разработке проекта коттеджного поселка < которая допускает изменение одного из 30 основных архитектурных проектов, а так же строительство дома по индивидуаль ному проекту в рамках единого архитектурного пространства.

Надежда МАЛЯРОВСКАЯ, вице-президент управляющей компании «Северо-3апад»

Покупка земельного участка без подряда представляется целесообразной исключительно в организованном поселке, с подведенными центральными коммуникация ми, единой службой эксплуатации и охра ной. Еще пару лет назад на рынке дорогой загородной недвижимости существовал дефицит предложения земельных участков без подряда, так как схема продажи готовых домов выгоднее для застройщиков. для покупателя покупка земли без подряда несет в себе следующие плюсы:

1. Вначале покупатель платит за землю, потом за строительство дома. То есть, получается рассрочка платежа.
2. Когда земля продается без подряда, то размер участка может быть по-настоящему большим. Есть возможность объединить не сколько участков, а иногда, как, например, в поселке «Никольская слобода» купить до З га земли под строительство собственной загородной усадьбы, родового гнезда. На такой территории можно по мимо основного дома возвести любые дополнительные постройки — бани, конюшни, вырыть собственный пруд.
3. Ничто не сдерживает строительную фантазию собственника. Он может совместно с архитектором распланировать пространство участка и выбрать стилистику и планировку дома исходя из собственных нужд и вкусовых предпочтений.

Бояться того, что при отсутствии стилевого регламента поселок выйдет разношерстным, не стоит. Грамотные девелоперы берут на себя обязательства по оформлению общественных и прогулочных зон, детских площадок, единых элементов освещения и малых архитектурных форм. А часто даже по строительству фасадных заборов.

С целью недопущения долгостроя на непроданных участках девелопер может сам построить дома, как это было организовано в первой очереди слободы. Готовые дома в стиле альпийского шале площадью 450 кв.м на участках от 27 до 52 соток сразу же нашли своих хозяев. Во избежание долгостроя на проданных участках опытный девелопер оформляет временной регламент строительства, который подписывают при покупке участка все будущие члены ТСЖ или некоммерческого партнерства данного поселка.

Оптимальный вариант — когда застройщик предлагает покупателям выбор между готовым домом и покупкой земли под строительство по собственному проекту. Такое предложение действует, на пример, в комплексе из нескольких дачных поселков «Истра Кантри Клаб» с единым инфраструктурным комплексом и службой эксплуатации.

Покупка земли без подряда в качественном дорогом поселке имеет только один недостаток — до момента, когда завершится строительство дома, будут выполнены отделка и дизайн, пройдет довольно длительное время. Иногда не один год. Если есть необходимость получить коттедж или дачу, в который можно въехать и начать жить «завтра», то лучше все-таки выбрать готовый дом в поселке с заданной архитектурной концепцией. Тем более что рынок сегодня предлагает богатый выбор. И есть возможность подобрать необходимый размер участка и дом в том стилевом решении, которое покажется вам наиболее приемлемым. Спектр действительно широк: от особняков площадью более 1000 кв.м в стиле хай-тек до компактных дачных коттеджей из качественного клееного бруса не требующего дополнительной отделки.

Татьяна ШЕЛЯГИНА, ведущий аналитик компании ЗАО ОРСУ Стройиндустрияэ

Ориентация на цивилизованный рынок загородного строительства позволяет сделать вывод, что в ближайшем будущем востребованными будут именно коттеджи в поселках с единым архитектурно-планировочным решением.

С точки зрения выгодности инвестиций, ликвидность объектов в коттеджных поселках гораздо выше по сравнению со стихийными застройками (пусть даже и более интересными в архитектурном плане), находящимися, скажем, в обычном дачном поселке.

Наша группа компаний имеет более чем десятилетний опыт строительства загородных коттеджных поселков. На примере проекта «Благовещенка» (31 дом, участок 10 га с лесными массивами) могу сказать, что при единой концепции застройки мы предлагаем несколько проектов коттеджей. Но это не означает, что тем самым мы ограничиваем покупателя, за ним всегда остается право выбора, и, разумеется, он может рассчитывать на то, что при строительстве его дома проектировщики учтут все индивидуальные требования, не входящие в противоречие со строительными регламентами. Поэтому наши коттеджи являются действительно