Компания, июнь 2004, № 22 (318) // Альтернативная Рублевка

Обзор рынка элитных домов - Новорижское шоссе

Альтернативная Рублевка

Продавцы загородного жилья пытаются изменить менталитет покупателей. Современный рынок загородной недвижимости окончательно превратился в рынок продавца. Именно структура предложения, формируемая риэлтерами, определяет сейчас популярность и цены на участки и дома в ближнем Подмосковье. Однако появление элитного жилья вдали от Рублево-Успенской зоны вполне может привести к формированию новых, не менее престижных загородных районов.

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», сейчас на рынке представлен 171 активно продаваемый коттеджный поселок. При этом продажи более чем в 100 из них начались совсем недавно, в конце 2003-го - начале 2004-го. Средняя площадь коттеджа составляет 374 кв. м , а средняя цена 1 кв. м - $1581. Разумеется, в каждом конкретном поселке эти цифры могут варьироваться. Однако они позволяют составить представление о формируемых девелоперами и риэлтерами наиболее характерных параметрах современного загородного жилья. Вывод специалистов аналитического центра сводится к тому, что на сегодняшнем рынке спрос во многом формируется предложением.

Так, например, рост популярности Новорижского шоссе, зафиксированный в предыдущие годы, уже позволил ему обогнать фаворита рынка, Рублево-Успенское шоссе, по одному из ключевых показателей - количеству новых проектов. Именно на Новорижском сейчас строится наибольшее число поселков - свыше сорока. Рублевка с 36 строящимися поселками ушла на второе место. Третье место делят Дмитровское (17), Пятницкое (15) и Калужское (14) шоссе, вдоль которых активная застройка началась сравнительно недавно.

Перераспределение мест в тройке лидеров рынка стало возможным благодаря появлению новой крупной группы покупателей, которые не готовы переплачивать за престиж. При выборе условий для загородной жизни они ориентируются в первую очередь на комфорт, а не на то, как загородный дом выглядит со стороны. По словам Савелия Орбанта, заместителя председателя совета директоров компании «МИЭЛЬ-Недвижимость», если клиенту нужны особый статус, шикарный дом и окружение, то стоит ехать на Рублевку. Если же интересует только добротный дом, то лучше его искать по другим направлениям.

Конкурент № 1

По мнению Андрея Кройтора, директора департамента загородной недвижимости корпорации «Инком-недвижимость». Рижское шоссе не один год готовилось бросить вызов престижной Рублевке. Можно выделить несколько факторов, подействовавших на смену приоритетов потенциальных покупателей. Во-первых, в последние годы на этом направлении развернулось активное строительство организованных коттеджных поселков, в том числе класса de luxe . Крупные инвестиции застройщиков позволили создать качественную инфраструктуру, которая может быть использована для дальнейшего развития территории. Во-вторых, на фоне постоянных пробок, которыми забита Рублевка, особую ценность приобрела транспортная «прозрачность» Новорижского шоссе. Кроме того, пасторальный ландшафт по обе стороны от шоссе, ранее отпугивавший своей необжитостью, превратился за последние годы в дополнительный бонус. Жильцы новых коттеджей оказались избавлены от вынужденного соседства со старыми поселками (деревень с покосившимися домиками, дачных «шестисоточников» и т.п.). Растущий интерес к Новорижскому обусловлен в значительной степени также и тем, что в этом направлении нет дефицита предложения ни земельных участков, ни готовых объектов в коттеджных поселках. Свободной земли здесь еще много, но тем не менее цены на нее постоянно растут. Стоимость предложений колеблется от $4000 до $14 000 за сотку, лесные земли достигают отметки в $25 000. Дом оценивается в $300 000 - $1 млн. Несмотря на интенсивную застройку новорижского направления и большое количество коттеджных поселков, спрос на коттеджи существенно опережает предложение.

Среди новых и интересных предложений Новорижского шоссе - поселки Никольская Слобода и Истра Кантри Клаб. Поселок Никольская Слобода расположен на восьмом километре Новорижского шоссе. Площадь домов в стиле «альпийского шале» колеблется от 450 до 1000 кв. м, а размер участка составляет не менее 30 соток. Единая концепция застройки Никольской Слободы уже определилась, но участки продаются без подряда. Это значит, что землевладелец может воплотить в жизнь любые замыслы. Поселок расположен на территории 100 га, из которых 15 га занимает рекреационная зона с озером и детскими площадками и 10 га - охраняемая и благоустроенная прогулочная зона.

Истра Кантри Клаб находится на 38-м километре Новорижского шоссе и объединяет в себе несколько дачных поселков со всеми городскими удобствами, центральными коммуникациями, общей инфраструктурой, круглосуточной службой эксплуатации и единой клубной системой скидок, действующей во всех инфраструктурных объектах. Каждый поселок Истра Кантри Клаб состоит из 30 - 100 домов со своим пунктом охраны. Первый камерный поселок на 24 дома уже построен.

Новые фавориты

Третье место в рейтинге популярности загородных направлений делят еще три активно застраиваемых направления с примерно равным числом поселков - Калужское, Дмитровское и Пятницкое.

По словам Андрея Патрушева, PR -директора компании Paul's Yard, популярность Калужского шоссе позволяет говорить о нем как о еще одном фаворите рынка загородного жилья. Стоимость предложений здесь сейчас составляет в среднем $3500 - $4000 за сотку. Калужское направление изначально имело хорошие перспективы для развития за счет пансионата УпДП «Ватутинки», «Дома приемов «Газпрома», дома отдыха УпДП «Архангельское», санатория «Десна». Инфраструктура этих объектов стала катализатором развития коттеджного строительства и во многом определила географию расположения лучших поселков на Калужском шоссе. В результате образовалось несколько групп поселков в привязке к тому или иному крупному центру. Пансионат УпДП «Ватутинки» ( 15 км от МКАД) сосредоточил вокруг себя самый крупный конгломерат, наиболее яркими объектами которого можно назвать поселки «Озерный», «Заречье», «Фоминское» и «Ватутинки». Еще несколько привлекательных поселков-например, «Князево» и «Новоселово» - расположены рядом с «Домом приемов «Газпрома».