Бизнес, сентябрь 2006 // Занимательные игры

БУРНЫЙ РОСТ ЦЕН НА ЖИЛЬЕ ИЗМЕНИЛ ПРАВИЛА ИГРЫ НА ИПОТЕЧНОМ РЫНКЕ. НУЛЕВОЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС, РЕФИНАНСИРОВАНИЕ, СПЕЦПРОГРАММЫ - ВОТ ТЕ НОВИНКИ БАНКИРОВ, КОТОРЫЕ ДОЛЖНЫ ЗАСТАВИТЬ ПОКУПАТЕЛЕЙ КВАРТИР НЕ БОЯТЬСЯ НОВЫХ ЦЕН. ТЕКСТ: ЮЛИЯ РОСЛИК, МАРГАРИТА ФЕДОРОВА ДЕНЬГИ НЕ БЕРУТ.

Рост цен на недвижимость резко изменил ситуацию с ипотекой. С одной стороны, многих колеблющихся и «ждущих кризиса» покупателей он заставил действовать, то есть пытаться купить квартиру. При этом из-за возросшей стоимости жилья они уже не могут обойтись без ипотечного кредита. С другой стороны, дефицит на рынке резко уменьшил количество сделок: продавцы предпочитают придерживать квартиры. На немногие продающиеся объекты претендуют сразу несколько покупателей, которые устраивают своеобразный аукцион, пытаясь перебить предложения конкурентов.

Если год назад проблема ипотеки была в заемщиках, то сегодня — в квартирах. Желающих приобрести их по программе ипотечного кредитования достаточно много. Однако число тех, кому это удалось, значительно меньше. Основная проблема — подбор жилья и его проверка банком. «Многие квартиры не проходят такой проверки,— говорит руководитель отдела маркетинга агентства недвижимости „Кутузовский проспект" Елена Можарова.— Поиски подходящего варианта длятся теперь очень долго. Время уходит, цены сильно вырастают, и когда нужное жилье найдено, то оказывается, что выданного кредита на покупку уже не хватит. Количество заключенных сделок возрастет только тогда, когда прекратится бурный рост цен».

В результате на московском рынке ипотеки сложилась уникальная ситуация: банки готовы дать деньги, а покупатели их не берут. Число обращений и одобренных банками заявок быстро растет, но при этом, по данным Национальной лиги сертифицированных ипотечных брокеров (НЛСИБ), число подтвержденных, но невостребованных ипотечных кредитов доходит до 70%. Бюджеты покупателей просто не успевают за ростом цен.

НУЛЕВОЙ ВЗНОС
Самое громкое изменение на рынке ипотеки последнего времени — резкое снижение размеров первоначального взноса. Ряд банков — Абсолют-банк, Внешторгбанк 24, Банк Москвы — даже предложили программы с нулевым первоначальным взносом. Банки пошли на отмену первоначального взноса именно из-за роста цен, пытаясь подхлестнуть спрос на кредиты. «Сейчас, выдавая вам 100% необходимой суммы, банк знает, что к концу года стоимость этой квартиры будет на 30% больше, поэтому он ничем не рискует»,— поясняет генеральный директор компании «Лаурел» и вице-президент Международного ипотечного клуба (МИК) Ирина Радченко. По ее словам, самый известный банк, который сейчас демпингует по размерам первоначального взноса,— Банк Москвы.

В большинстве программ кредитования снижение первоначального взноса сопровождается ростом процентной ставки. «Если у вас есть 30%, вы можете взять ипотеку под 10% годовых. Если у вас нет первоначального взноса или он составляет 10%, то ставка увеличивается в среднем на 2% и равна 12%, пока вы не погасите 30% от стоимости квартиры. И лишь затем ставка может быть пересмотрена»,— поясняет Ирина Радченко. По ее словам, эти 2% и являются «страховым полисом» для банка.

«Вообще, первоначальный взнос необходим для того, чтобы в случае дефолта по кредиту заемщик смог покрыть банку издержки на взыскание кредита как раз из собственных средств. Кроме того, первоначальный взнос важен по чисто психологическим соображениям: потенциальный заемщик должен уметь сберегать средства, планировать свои расходы»,— поясняет председатель совета директоров Русского ипотечного банка Алексей Гурьянов.

Не так давно на рынке активно использовалась такая схема: для внесения первоначального взноса по ипотеке клиент брал потребительский кредит. Рост цен и программы с нулевым первоначальным взносом ставят на таких трюках крест: в новых условиях они просто не нужны.

НЕ МЕНЕЕ $4000 В МЕСЯЦ
Одно из следствий резкого роста цен на недвижимость — значительное увеличение цены «входного билета» для тех, кто хотел бы воспользоваться ипотекой. $4 тыс. в месяц — именно таков сегодня минимальный доход семьи из двух человек, необходимый для получения ипотечного кредита на маленькую дешевую двухкомнатную квартиру в Москве, расположенную в отдаленном районе. Откуда берется эта сумма?

Дешевая «двушка» стоит не менее $190 тыс. Значит, при первоначальном взносе 10% ($19 тыс.) размер кредита составит $171 тыс. При 20-летнем сроке и ставке 10% годовых ежемесячный платеж составит около $1,6 тыс. В таком случае банк не даст согласие, если общий доход семьи ниже $4 тыс. Конечно, подобные цифры заставляют многих задуматься, реально ли вообще приобрести квартиру по ипотеке.

Покупатель городской недвижимости делает выбор между вторичным рынком и новостройками. Параметры ипотечных сделок на этих сегментах сильно разнятся. Лидеры кредитования на рынке «вторички» — Сбербанк, «Дельтакредит», Городской ипотечный банк и Абсолют-банк. Обычно первоначальный взнос на вторичном рынке существенно ниже, чем при сделках с новостройками, и составляет 10-15% стоимости квартиры. Процентные ставки зависят от срока, суммы кредита и размера первоначального взноса, а также, конечно, от того, как подтверждается доход заемщика. «Размер ставки от 9% годовых, если кредит оформляется в долларах, и от 11% — если в рублях»,— говорит специалист по ипотечному кредитованию корпорации «Инком-недвижимость» Ольга Иванова.

Если учесть нынешний дефицит жилья и аукционы среди покупателей на вторичном рынке, то кажется, будто покупка новостройки — более легкая задача. Однако из-за закона о долевом строительстве предложение новостроек в Москве сегодня очень невелико, при этом банки работают далеко не со всеми объектами. Основными игроками в кредитовании новостроек являются Сбербанк, Внешторгбанк 24, Банк Москвы и «Дельтакредит». «Как правило, на первичном рынке размер первоначального взноса редко опускается ниже 30% стоимости квартиры»,— отмечает начальник управления развития бизнеса Городского ипотечного банка Михаил Бусыгин. В некоторых банках, по словам руководителя направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН — агентство недвижимости» Сергея Махоткина, размер первичного взноса составляет 15-20%. Однако если первичный взнос не превышает 30%, то в качестве залога банк требует внести уже имеющуюся собственность. А вот если взнос больше 30%, то залогом становится само жилье.

Из-за дополнительных рисков, связанных со строительством, процентные ставки по ипотеке при покупке новостроек выше, чем при сделках на вторичном рынке. Как правило, эта разница составляет 2%. Повышенная ставка по ипотеке новостроек (в среднем 12,5%) обычно устанавливается на срок строительства дома: после того как он сдан в эксплуатацию и происходит оформление права собственности, ставки пересматриваются согласно условиям кредитования на вторичном рынке.

Стоит также не забывать о том, что сейчас большинство банков активно работают с риэлтерами, поскольку считают это одним из главных способов привлечения клиентов. «Обратившись в риэлтерскую компанию, можно получить предложение более выгодное, чем базовое: с более низким первоначальным взносом или процентной ставкой ниже базовой на 0,5-1%,— рассказывает директор Центра ипотечных программ „Миэль" Елена Панова.— К тому же можно сэкономить на плате за рассмотрение заявления».

Другой интересный вариант — совместные спецпрограммы банков с застройщиками. «Для наших клиентов мы получаем у банков-партнеров — Сбербанка и Внешторгбанка весьма выгодные условия ипотечного кредитования. В первую очередь это касается процентной ставки: она устанавливается ниже среднерыночной. Кроме того, мы оговариваем возможность получения кредита без дополнительных поручителей, без промежуточного залога до оформления права собственности, с минимальным первоначальным взносом. В некоторых случаях наши клиенты могут приобрести квартиру и без первоначального взноса»,— говорит заместитель генерального директора группы компаний «Дон-строй» Тимур Баткин.

ИЗ БАНКА В БАНК ПЕРЕЛЕТАЯ
Весной этого года Райффайзенбанк, Внешторгбанк 24 и «КИТ Финанс» предложили принципиально новую для российского рынка ипотечного кредитования услугу — рефинансирование, или перекредитование. Эта операция подразумевает получение кредита по текущим ставкам для погашения старого и «дорогого» ипотечного кредита. Ставки на ипотеку за последние годы сильно упали, и потому рефинансирование дает возможность сэкономить несколько процентов годовых. К примеру, можно перейти со ставки в 13% на «современные» 10%. Сегодня такие кредиты предоставляются и на квартиры вторичного рынка, и на новостройки, если к моменту рефинансирования уже оформлено право собственности на объект недвижимости.

Сейчас, когда ставки ипотеки стабильно снижаются, рефинансирование становится действенным механизмом уменьшения общей стоимости жилья, приобретаемого в кредит. Отметим, что в странах, где ипотека имеет долгую историю, рефинансирование не экзотика, а широко распространенная операция. «В нашей стране перекредитование становится эффективным при разнице кредитных ставок в 2-3%. По крупным же кредитам снижение платежной нагрузки заметно даже при уменьшении ставки на 0,5% годовых»,— объясняет начальник управления разработки кредитных продуктов и партнерских программ департамента ипотечного кредитования Внешторгбанка 24 Мария Серова.

Общая схема операции рефинансирования такова: сначала ваш новый банк гасит старый ипотечный кредит, затем снимает залоговое обременение с жилья, и лишь потом вы получаете новый ипотечный договор. Стоит не забывать и о дополнительных расходах — комиссии банка за рассмотрение заявки, стоимости страховки, оценки и т. д.

Допустим, рефинансирование осуществляет Внешторгбанк 24. Предположим, что на квартиру стоимостью $200 тыс. был оформлен кредит в размере $180 тыс. сроком на 20 лет под 14% годовых. В этом случае ежемесячный платеж при суммарном доходе семьи $3,7 тыс. составляет в среднем около $2100. При рефинансировании сроком на 20 лет и процентной ставке 11,5% годовых новый ежемесячный платеж будет составлять уже $1749. То есть в год можно сэкономить более $4000.

КОТТЕДЖ В КРЕДИТ
Сегодня ипотекой можно воспользоваться не только на рынке городской недвижимости. По словам Павла Рассказова, исполнительного директора компании «Фосборн хоум», именно в последние полгода начал активно развиваться сегмент кредитования загородной недвижимости. Еще год назад по ипотеке приобреталось совсем немного коттеджей, а сейчас эту услугу продвигают многие банки. Что касается процентных ставок по таким кредитам, то в среднем они выше, чем на рынке городского жилья. «Сегодня лучшие комплексные условия таковы: срок кредитования — 25 лет, без первоначального взноса, 11% годовых в валюте»,— считает Павел Рассказов.

Более высокие процентные ставки объясняются тем, что реализация загородных домов — это более длительный процесс, и у банков возникнет достаточно много рисков, если заемщик, взявший кредит под залог загородного дома, откажется платить. «Во-первых, жильца будет оттуда сложно выселить. Во-вторых, за домом нужно следить: отопление, уборка снега и прочее. В-третьих, больше времени занимает проверка всех документов. Для банков это дополнительная головная боль, вот они и стараются перестраховаться,— перечисляет сложности загородной ипотеки Ирина Радченко.— В результате условия по „загородной" ипотеке не так разнообразны, как при покупке квартир».

Тем не менее интерес столичных банкиров к рынку коттеджей продолжает расти. Объясняется это не только дефицитом на рынке городской недвижимости, но и увеличением спроса на подобные услуги со стороны покупателей. При этом в последнее время банки стали более дифференцированно подходить к предмету залога. «Просто „домик на опушке" сейчас уже никто не кредитует. Все предпочитают работать только с коттеджными поселками,— отмечает Ирина Радчен-ко.— Если вы нашли дом в коттеджном поселке, расположенном в хорошем и престижном месте, то 99% банков согласятся вас кредитовать». С ней соглашается руководитель отдела маркетинга компании «Резиденции Бенилюкс» Андрей Студеникин, добавляя: «Банки готовы предоставить ипотечный кредит на покупку дома с землей, а ипотечный кредит на покупку голого земельного участка выдают с неохотой, ссылаясь на высокие риски».

Спрос на ипотечные кредиты наблюдается в основном сегменте загородных домов эконом-класса стоимостью $100-500 тыс., строительство которых уже завершено. Успешно развивается ипотека и в бизнес-классе. Согласно описанию Полины Ивановой, ведущего аналитика ЗАО «Северо-Запад», портрет потенциального заемщика, желающего приобрести пакет «дом плюс участок» в поселке бизнес-класса стоимостью до $800 тыс., в настоящее время таков: это топ-менеджер или крупный предприниматель из Москвы возрастом от 30 до 50 лет. «Как правило, их годовой доход превышает $400-500 тыс.»,— говорит Иванова.

Как и в случае покупки квартиры, величина кредита на покупку коттеджа рассчитывается исходя из дохода заемщика: например, для получения кредита в $500 тыс. необходимо получать как минимум $20 тыс. в месяц. Впрочем, немногие захотят официально показывать такие доходы. «Поэтому банки предлагают новые программы, такие как ломбардное кредитование, при котором платежеспособность заемщика не оценивается,— поясняет Сергей Махоткин.— В этом случае закладывается уже имеющийся объект недвижимости, не требующий дополнительной страховки».

Рынок недвижимости каждого города уникален. Однако динамика цен обусловлена не только ситуацией в городе — она во многом определяется состоянием экономики страны в целом. Подтверждая эту закономерность, летом 2006 года значительное удорожание жилья происходило во всех без исключения крупнейших городах Российской Федерации.

Недвижимость начала активно дорожать с начала 2006-го, в итоге цены разогнались очень сильно. Безусловным чемпионом-2006 по росту цен на жилье является Петербург: + 88%. То есть квартиры подорожали почти вдвое. Следом идут Уфа, Волгоград, Екатеринбург, где, начиная с января, жилье подорожало более чем в полтора раза. Третья группа: Челябинск, Казань, Омск, Пермь, Ростов-на-Дону, Новосибирск — здесь цены поднялись примерно на 30-40%.

Рост цен на жилье во многих городах напрямую связан с тремя факторами: ростом доходов населения, развитием ипотеки и негативными последствиями закона о долевом строительстве, затруднившего работу в первую очередь небольшим застройщикам.

Примечательно, что в зоне относительно низкого роста цен оказались города с высокими объемами строительства. Так, в Татарии существовала государственная программа по сносу ветхого фонда и строительству нового жилья за счет специального фонда, в кото- рый предприятия республики отчисляли около 1% от оборота. Если же посмотреть на динамику цен в регионах «с высоты птичьего полета», то окажется, что, начиная с 2000 года, жилье в городах-миллионниках подорожало в шесть-семь раз. Можно сказать, что цены росли примерно одинаковыми темпами во всех крупнейших городах страны, с небольшими отклонениями от основной тенденции. Причем столица не является исключением: в Омске и Самаре цены по сравнению с 2000 годом выросли сильнее — в 7,2 раза.

По итогам шестилетнего роста Петербург, Нижний Новгород и Ростов-на-Дону оказались к началу 2006-го относительно недооцененными. Поэтому «догоняющий» рост цен с аномально высокими темпами в этих городах был неизбежен. Бум в Питере уже начался. Прирост цен здесь просто ураганный: с весенних 0,8-1,2% в неделю он поднялся в июле-августе до 3,6-4,3%. В Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону пока спокойно. Однако общей судьбы крупнейших городов России им не избежать, поэтому смело можно прогнозировать: в ближайшие месяцы рост составит здесь 40-50%.

По состоянию на начало сентября 2006 года крупные российские города можно разделить на четыре большие ценовые группы. Особняком стоит Москва, где среднее значение стоимости 1 кв. м превысило $4464. Вторую группу (среднее значение превышает $1,6-2 тыс.) образуют Санкт-Петербург, Уфа, Самара и Екатеринбург; цены здесь примерно в два с половиной раза ниже, чем в столице. В третью группу, со средней стоимостью жилья более $1,1 тыс. за 1 кв. м, входят Новосибирск, Челябинск и Пермь. Цены в этой группе вчетверо ниже, чем в Москве. И наконец, четвертая группа, со средней ценой около $1 тыс. за 1 кв. м: Ростов-на-Дону, Красноярск, Омск, Нижний Новгород, Волгоград и Казань.

Большая разница в ценах на жилье показывает существенное различие в стандартах жизни, характерных для того или иного города. Так, в Москве, имея ежемесячный семейный доход в $2 тыс., купить квартиру нереально даже с использованием ипотечных схем. Заемщику с таким доходом банки могут предложить кредит до $80 тыс., что составляет половину стоимости однокомнатной квартиры. В то же время в Казани семейный доход в размере $1,2 тыс. в месяц позволяет купить приличную квартиру.

«Ипотечные инициативы Собинбанка»
С КАЖДЫМ ГОДОМ ПРАВИЛА ИГРЫ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ СТАНОВЯТСЯ ВСЕ ЖЕСТЧЕ. НО ЕСЛИ РАНЬШЕ БАНКАМ ПРИХОДИЛОСЬ КОНКУРИРОВАТЬ ТОЛЬКО МЕЖДУ СОБОЙ, ТО СЕЙЧАС ОНИ УЧАТСЯ РАБОТАТЬ В СИТУАЦИИ БЫСТРОГО РОСТА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ. О НОВЫХ ТЕХНОЛОГИЯХ ЭТОГО БИЗНЕСА СФ1. РАССКАЗАЛА НАЧАЛЬНИК ОТДЕЛА ДЕПАРТАМЕНТА РОЗНИЧНОГО БИЗНЕСА СОБИНБАНКА АННА КАМИНСКАЯ.

«СЕКРЕТ ФИРМЫ LIGHT»: С РОСТОМ ЦЕН НА СТОЛИЧНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ НАМЕТИЛАСЬ НЕПРИЯТНАЯ ДЛЯ БАНКОВ ТЕНДЕНЦИЯ: СОГЛАСИЙ НА ВЫДАЧУ КРЕДИТОВ ВЫДАЕТСЯ МНОГО, А ЗАКРЫВАЕТСЯ СДЕЛОК - ЕДИНИЦЫ. КАК ВЫ РЕШАЕТЕ ЭТУ ПРОБЛЕМУ?

АННА КАМИНСКАЯ: Мы уже увеличили срок действия положительного решения по кредиту в два раза, до шести месяцев. Если за это время клиент Собинбанка не успевает подобрать жилье - положительное решение может быть продлено по заявлению заемщика. Дополнительно мы предлагаем клиентам этой категории защитить свой первоначальный взнос от инфляции и на период подбора жилья разместить денежные средства на вкладе «Квартирный вопрос». Максимальная ставка по этому виду вклада составляет 12% годовых в рублях, долларах и евро.

СФL: ДЛЯ УВЕЛИЧЕНИЯ ОБЪЕМОВ ВЫДАВАЕМЫХ КРЕДИТОВ БАНКИ НАЧАЛИ АКТИВНО ИСПОЛЬЗОВАТЬ ТАКОЕ НОВОВВЕДЕНИЕ, КАК НУЛЕВОЙ ПЕРВОНАЧАЛЬНЫЙ ВЗНОС. НАСКОЛЬКО ПЕРСПЕКТИВНО ЭТО РЕШЕНИЕ?

АК: Да, банки выпускают на рынок пилот-ные программы с нулевым взносом. Но до тех пор, пока не будут разработаны и внедрены эффективные механизмы защиты от рисков по этому виду долгосрочных кредитов для населения - в Собинбанке такой кредит планируется предоставлять также на срок до 25 лет,- говорить о широком распространении подобных предложений рано. В любом случае такие программы требуют страховки: или залога уже имеющейся у заемщика не- движимости, или дополнительной страховой услуги, которая автоматически увеличит сумму обязательных выплат заемщика, а следовательно, размоет весь смысл нулевого взноса.

СФL: СРАВНЯЮТСЯ ЛИ В БЛИЖАЙШЕМ БУДУЩЕМ ПРОЦЕНТНЫЕ СТАВКИ ПО ИПОТЕКЕ НАШИХ БАНКОВ С УСЛОВИЯМИ КРЕДИТОВАНИЯ ЗАПАДНЫХ?

АК: Что касается процентных ставок по ипотечным кредитам, то, безусловно, можно отметить тенденцию их плавного снижения. Например, уже сейчас, Собин-банк предлагает клиентам по собственной ипотечной программе «Классическая» ставку 10% годовых в долларах США. Но ждать в ближайшем будущем «зарубежных образцов ставок» на российском рынке ипотеки не следует. Дело в том, что при кредитовании по ставке ниже 9% (в валюте), в соответствии с действующими нормативными документами, регламентирующими банковскую деятельность, у клиента возникает материальная выгода, что обязывает его регулярно лично заявлять и оплачивать налоги. А так как уже сейчас банки предлагают ставки, близкие к 9% (в валюте), то и значительного падения ставок ждать не приходится. Минимальная реальная выгода для клиента наступает только при снижении ставки кредитования до 7%, а если говорить о действительной готовности человека обременять себя дополнительной ответственностью перед налоговыми органами, то ставка по ипотеке должна находиться на уровне 6%. Но на данный момент на рынке нет реальной возможности выделения большого объема «дешевых денег» на долгосрочные кредиты.

СФL: ГОТОВЫ ЛИ ВЫ ПОЙТИ НА НУЛЕВОЙ ВЗНОС? БУДУТ ЛИ ПРЕДЛОЖЕНЫ НОВЫЕ ПРОГРАММЫ КРЕДИТОВАНИЯ?

АК: Осенью Собинбанк выпустит на рынок новый пакет ипотечных программ - с учетом сегментации самого рынка недвижимости, а также потребностей, интересов и возможностей целевой аудитории. Также будут действовать отдельные предложения на покупку дома или коттеджа, будет запущена программа рефинансирования ипотечных кредитов. В список предложений войдут дифференцированные программы кредитования на первичном и вторичном рынке недвижимости, включая условия с нулевым взносом.